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详细内容

政策发布丨中山市人民政府关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见

中山市人民政府关于深入推进

旧厂房改造促进高质量发展的

实施意见

为进一步拓展产业转型发展空间,推动新旧动能转换,保障经济高质量发展,更加积极主动参与粤港澳大湾区分工和建设,根据有关法律法规,以及国家低效用地再开发和省“三旧”改造等政策规定,结合我市实际,制定如下实施意见。

    

01

强化政府作用,加快推动

“三低”工业用地连片改造

     

(一)加强规划统筹,加快推进连片成片改造。各镇政府、区办事处、区管委会(以下简称镇区政府)应当结合产业发展规划,强化政府主导作用,对辖区内低效、低端、低质工业用地实行连片成片统筹策划,综合采用政府统租统管、征收收储(购)、鼓励村企合作、推动产权人自改等措施,并做好改造期间工厂搬迁对接或周转厂房资源信息服务,有序推动“三低”工业用地升级改造,完善基础设施和公共服务配套设施,打造产业转型升级的示范样本。对属地镇区统租统管实施改造的,在项目竣工验收后5年内,视所入驻企业对市本级新增贡献总体情况,按阶梯式补助方法,由市财政通过转移支付方式补助给所在镇区(功能类镇区除外),用于“三低”工业用地改造。具体补助方案另行制定。

      

(二)鼓励单一主体实施归宗改造。对连片成片的若干宗国有工业用地,改造范围内的全部权利人通过签订搬迁补偿协议,将房地产权益转移到单一主体,在完成上盖物拆除、原有不动产权证注销登记后,可以将拟改造用地以协议方式出让给该单一主体实施改造,土地出让价款按出让时该整宗用地的区片市场评估价与原若干宗用地区片市场评估价(考虑年限等因素修正)总价的差额计收。整合归宗涉及的边角地、夹心地、插花地,按规定完善用地手续后可一并协议出让给该单一主体实施改造,土地出让价款按照区片市场评估价标准计收。对于旧村庄改造范围内的零星工业用地,可纳入旧村庄改造范围一并改造。

      

(三)支持按规定修改土地利用总体规划。对于不符合土地利用总体规划的工业用途改造项目,各镇区政府应当优先自行调剂其预留规模以外、已落图部分的建设用地规模后,按程序和权限修改土地利用总体规划,也可结合村级土地利用规划编制工作,由各镇区政府通过建设用地规模内部调剂方式调整建设用地布局。对于规上限上企业,或者省、市重点工业项目,对所需建设用地规模,属地镇区不能通过镇内平衡原则落实的,在项目用地符合城市总体规划、控制性详细规划或村庄规划的前提下,可以申请由市统筹利用跨省购买的增减挂钩节余建设用地规模和土规调整完善方案预留的城乡建设用地规模,按照“产业优先、效益优先、先急后缓”原则,支持优质企业旧厂房进行升级改造。对申请由市统筹安排建设用地规模的项目,应经属地镇区政府组织初审后,报市自然资源局组织审查、市土地管理委员会审议、市政府审定。落实建设用地规模后,按权限组织编制预留建设用地规模落地方案,并按程序呈报省自然资源厅审批。



02

加快完善历史用地手续

促进实体经济高质量发展


(四)明确可完善历史用地手续的情形。2009年12月31日前已签订征地协议、实际已实施征地,已按协议进行补偿,且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的,可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处罚(处理)后按土地现状完善征收手续。对签订征地协议后发生转让行为的,在提供真实、完整的权益转让协议关系链条证明材料的前提下,以受让人(目前实际使用人)作为改造主体(协议供地对象),无需历史征地协议签署主体和补偿款支付主体与目前实际使用人相一致。


(五)明确完善历史用地手续的优惠政策措施。凡用地行为发生时土地管理法律政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的,在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下,可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。2009年第二次全国土地调查和最新的土地利用现状变更调查属建设用地类的,完善用地手续时按建设用地办理,不需新增建设用地指标。对历史违法用地,作处罚(处理)、完善征收手续后,除改造为住宅用途外,均可以采用协议出让方式供地,土地出让价款以区片土地市场评估价为基础,综合考虑征地拆迁或土地取得成本等因素合理确定,具体计收标准另行制定。

 

03

完善财政激励措施

拓展产业转型升级空间

      

(六)明确工业厂房建设标准。符合以下基本要求的“工改工”改造项目,可以按第(八)、(九)点有关规定申请财政奖补:

      

1.项目用地不小于10亩(6666.7平方米);

     

2.建筑容积率不低于1.5且不高于3.5,建筑限高50米;

     

3.新建建筑首层高度不低于6米,二层及以上楼层层高不低于4.5米;

     

4.新建建筑楼面活荷载设计标准值不低于4KN/m2;

    

5.涉及分割转让的,应符合第(七)点分割转让要求。

      

(七)明确分割转让要求。对国有土地上工业物业申请分割转让的,产权人自持比例不得小于确权登记的总建筑面积51%,并在项目监管协议中明确约定自办理不动产(房产)登记之日起自持不少于15年。行政办公和生活配套设施用房不得独立进行分割、分割转让或抵押,但可以按照不高于厂房分割或分割转让的比例,随厂房一并分割、分割转让或抵押。对分割或分割转让的部分,应符合独立通行、独立使用和消防安全要求,以幢或层的固定界限为基本单位,且幢和层的单元面积分别不小于2000平方米、500平方米。受让主体须为企业,受让后自完成转移登记之日起5年内不得申请转让,具体起止时限在不动产证书附记项中予以注记。已办理分割转让部分不得申请再次分割。

      

(八)调整优化财政奖励政策。旧城镇、旧村庄或旧厂房用地拆除重建后用于工业用途,在项目竣工验收后,对自持部分的建筑面积,按200元/平方米的标准,由市财政通过镇区政府对实施主体进行奖励。在符合规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下,在保留原有合法厂房建筑继续使用的基础上,通过局部拆改建、加建使整宗用地建筑容积率达到要求的,在项目竣工验收后,对自持的新建建筑面积按200元/平方米标准进行奖励。改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的,分别经市工业和信息化局、市科技局出具认定意见,以上奖励标准再提高20%;单个项目市财政奖励最高不超过1000万元。对用地达到75亩(5万平方米)及以上,由土地权利人自行改造的“工改工”项目,在项目竣工验收后5年内,视所入驻企业对市级新增贡献总体情况,按阶梯式补助方法,由项目所在镇区政府补助给实施主体。补助资金由市和所在镇区政府按财政管理体制各自负担,其中市本级负担部分由市财政通过转移支付方式补助给所在镇区政府(功能类镇区除外),功能类镇区参照上述政策标准执行。鼓励各镇区在上述奖补标准基础上,结合自有财力加大奖补力度。具体补助方案另行制定。

      

(九)支持工业上楼。旧城镇、旧村庄或旧厂房用地拆除重建后用于工业用途,厂房(不含行政办公和生活配套设施用房)楼层达到4层及以上,安装工业电梯的,在项目竣工验收、电梯验收合格后,按10万元/台的标准,由市财政通过镇区政府对实施主体进行补助。单幢厂房财政补助不超过2台。

      

04

多措并举综合施策

促进改造提速增量

      

(十)明确有关历史建设处理措施。对2009年12月31日前建成使用至今,地上建筑物(构筑物)基底面积达到用地面积三分之一及以上,经“三旧”改造主管部门核实,符合土地利用总体规划以及上盖物类型和占比要求,第二次全国土地调查和最新的土地利用现状变更调查认定为建设用地,申请实施“三旧”改造并按规定办理“三旧”改造相关手续的,视为非闲置土地,改造实施主体可凭经批准的改造方案批复到住房城乡建设部门办理施工报建手续。

      

(十一)支持按规定改造为新型产业用地。对符合“三旧”改造政策的国有工业用地,在符合新型产业用地选址要求、准入条件的前提下,相关土地权利人可按规定程序申请改作新型产业用地,经批准后与市自然资源局重新签订土地出让合同或出让合同变更协议,按商服用途的区片市场评估价20%与工业用途区片市场评估价的差额补缴土地价款。通过“三旧”改造改作新型产业用地,涉及的用地贡献、分割、转让及项目监管等要求,按我市新型产业用地政策执行。

      

(十二)促进低效存量工业用地盘活利用。对符合“三旧”改造政策的国有工业用地,土地权利人无能力改造的,因政府招商引资、推动改造需要,可由愿意投入资金进行改造的企业,受让存量工业用地,不审核投资开发强度。申请改造的企业,应向属地镇区政府提出申请,由属地镇区政府加具确认意见后,凭经批准的“三旧”改造方案办理转移登记手续。转让前,如土地涉及闲置的,需经闲置土地处置后再办理转让。转让后核发不动产权证,但受让方须按项目监管协议约定,动工前不得申请办理变更登记、抵押登记及转移登记等手续。


(十三)保障与建筑耐久年限相匹配的土地使用期限。对国有工业用地按经批准的改造方案拆除重建后,允许土地使用权人按工业用地法定最高使用年限变更出让终止日期,按区片市场评估价标准补缴相应的土地价款。经集体土地所有权人表决同意,集体建设用地的受让方作为改造实施主体的,双方可签订变更协议或重新签订合同,延长流转年限并补缴相应地价款,但延长期限不得超过国有工业用地法定最高使用年限。对集体建设用地承租人作改造实施主体的,鼓励集体土地所有权人与承租人延长租赁期限。


05

提升行政管理水平

降低企业制度性成本


(十四)简化“工改工”项目审批流程。对“工改工”项目用地标图建库,实行随报随审,由属地镇区城市更新(“三旧”改造)主管部门纳入计划管理台账,提供跟踪服务。对涉及控规调整的,可按照控制性详细规划法定程序编制单元规划,经市政府批准后作为项目规划审批的依据。推行“工改工”改造方案简化版标准文本,改造实施主体申报改造方案审批时,自动纳入年度实施计划。对涉及完善历史用地手续的,归并简化改造方案、用地报批、供地审核以及申办规划条件、用地规划许可等手续。


06

加强跟踪监管服务

形成联合促改的强大合力


(十五)全面落实项目跟踪监管和服务制度。对纳入“三旧”改造范围、享受相关优惠政策的项目,属地政府应当按规定与相关改造实施主体签订项目监管协议,明确项目动工、竣工时限,投入、产出等要求和相应违约责任,组织镇区相关部门按职能做好改造全过程跟踪服务,对违反法律政策规定或协议约定的,应依法依规或依约进行处置。


(十六)建立健全工业用地利用情况数据库。由市城市更新局依托地籍调查、全国国土调查和年度变更调查等数据成果,土地房屋产权信息以及土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划和卫星影像图等图件,建立全市工业用地产权基础数据库。以此为基础,由市工业和信息化局会同相关职能部门组织镇区政府分片分批调查核实工业用地现状、产业类别、税收贡献以及消防、环保情况等,摸清全市工业项目情况,为精准施策、分类处置提供数据基础。


(十七)开展部门联合促改专项行动。对未完善用地手续、没有合法报建手续的旧厂房,分类采取违法用地查处、闲置土地处置、依法采取罚款或拆除措施等,试行差别化用水用电措施,开展环保、消防专项检查整治等,加大舆论宣传力度,加强公安、住房城乡建设、生态环境、市场监管、税务、应急管理等多部门联合执法力度,形成部门联动、齐抓共管、限时促改的工作机制,以3年为过渡期,推动低效用地实施改造,消除安全隐患,保护人民生命财产安全。对存在安全隐患、未限时整改、造成事故的,将依法严格追究相关土地权利人的责任。


本实施意见自印发之日起实施,有效期3年。由市人民政府负责解释,具体解释工作由市城市更新局承担。本实施意见施行前我市有关政策与本实施意见规定不一致的,以本实施意见为准。


中山市人民政府

2019年6月21日


《关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见》解读

我市制定了规范性文件《关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见》,于2019年6月21日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》(中府〔2015〕14号)的相关规定,现就文件解读如下:


一、文件的制定背景说明


2010年以来,我市先后出台了《关于“三旧”改造工作的若干意见》(中府〔2010〕1号)、《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》(中府〔2018〕55号)等系列“三旧”改造政策,推动旧厂房更新改造,也出台了《关于促进土地利用支持产业发展的若干意见》(中土函〔2017〕2232号)等工业用地支持政策,取得了较明显的阶段性成效。


根据市委市政府工作部署要求,在我市“减量规划”的背景下,为了有效破解土地资源瓶颈和资源环境约束,更加坚决向存量建设用地要增量、要空间、要效益,拓展我市产业转型发展空间、助力新旧动能转换、保障经济社会高质量发展,更加积极主动参与粤港澳大湾区分工和建设,根据《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)、《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》(粤自然资规〔2019〕3号),结合我市实际,我市研究出台了《关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见》(以下简称《实施意见》)。


二、政策主要内容


本《实施意见》主要是鼓励旧厂房用地(工业用地)实施 “工改工”改造政策,包括六个方面共十七条。具体如下:


(一)在强化政府作用方面,包括第(一)条至第(三)条,明确强化政府主导统筹策划作用、鼓励单一主体实施归宗改造和加强土地利用规划保障。


一是推动连片成片统筹策划。要求属地镇区政府综合采用政府统租统管、实行征收收储(购)、鼓励村企合作、推动产权人自改等措施,加快推动低效、低端、低质工业用地加快改造,并做好改造期间工厂搬迁对接或周转厂房资源信息服务,有序推动“三低”工业用地升级改造。


二是鼓励单一主体实施改造。除以往政策明确通过房地产作价入股、联营、收购归宗等方式外,鼓励采用通过签订搬迁补偿协议的方式,将房地产的相关权益转移到单一主体后整体改造,且涉及的边角地、夹心地、插花地等也可一并协议出让,从而实现土地整合。


三是加强土地利用规划保障。对不符合土规要求的,要求各镇区先行内部调剂预留建设用地规模,按程序和权限修改土规,或者利用村级土地利用规划编制契机,完善土规后推动实施改造。对规上限上企业,或者省、市重点工业改造项目,因不符合土地利用总体规划所需的建设用地规模,属地镇区不能通过镇内平衡原则落实的,可以由市级统筹安排城乡建设用地规模,并明确安排使用原则、工作流程和报批要求等,支持优质企业项目进行升级改造。


(二)在完善历史用地手续方面,包括第(四)条和第(五)条,主要结合省政策和我市实际,明确可完善历史用地手续的情形和相应政策措施。


一是结合我市历史上用地状况,明确在提供真实、完整的转让协议关系链条证明材料的前提下,以受让人(目前实际使用人)作为改造主体,解决历史征地协议签署主体和补偿款支付主体与目前实际使用人不一致,难以操作和实施的问题。


二是明确符合“三旧”政策的用地,明确完善用地手续时不需新增建设用地指标,历史违法用地处理,以及协议出让方式和地价优惠等,其中明确地价计收将采用区片市场评估价为基础的计收办法,后续将考虑拆除重建土地平整等因素合理确定相应的具体标准,定期进行更新,增加地价计收透明度。


(三)在财政奖补政策方面,包括第(六)条至第(九)条。主要结合我市实际,为了更精准支持实体经济发展,对《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》(中府〔2018〕55号)第三十二条第(一)项及第四十条等政策进行了调整和优化。


一是明确享受财政奖补政策的“工改工”工业厂房建设标准的基本要求,主要包括项目用地面积、建筑容积率和限高、建筑楼层高度、设计承重要求等。同时,为避免工业用房炒卖,保障中小微企业合理用地用房需求,明确了改造后的工业物业分割转让要求。


二是针对工业物业分割转让要求,综合考虑与我市新型产业用地(M0)、工业物业制造业产业链企业分割转让、高标准厂房分割转让等有关政策衔接,规范国有土地上的工业物业分割转让政策,主要包括:自持比例不小于总建筑面积的51%,且自办理不动产(房产)登记之日起自持不少于15年;行政办公和生活配套设施用房不得独立进行分割、分割转让或抵押,但可以随厂房按规定比例一并分割、分割转让或抵押;分割或分割转让的单元,应符合独立通行、独立使用和消防安全要求,以幢(不小于2000平方米)或层(不小于500平方米)的固定界限为基本单位;受让主体须为企业,受让后自完成转移登记之日起5年内不得申请转让;已办理分割转让部分不得申请再次分割。


三是对享受200元/平方米奖励的,侧重支持由改造实施主体(产权人)用于自持经营的部分,奖励标准和单个项目奖励上限不变,鼓励自持,防止工业用地炒卖,保障工业企业合理的用地用房成本。同时,对用地达到75亩(5万平方米)及以上并达到相应建设标准的项目,除功能类镇区(五桂山和火炬区)外的其他镇区范围,在项目竣工验收后五年内,对入驻企业缴纳的主体税种(即增值税、企业所得税以及个人所得税),相比项目竣工前一自然年度在本市缴纳的主体税种,计算相对市级(即市本级和镇区级)新增贡献,视新增贡献作阶梯式补助改造实施主体,鼓励社会企业实行连片改造。并要求功能类镇区(五桂山和火炬区)参照该标准执行,补助改造实施主体。此外,还支持各镇区在市财政奖补的基础上结合财力再行奖补。


四是增加了对“工业上楼”的鼓励政策,明确对拆除重建后用于工业用途,达到工业厂房建设标准要求,且厂房(不含行政办公和生活配套设施用房)楼层达到4层及以上,安装工业电梯的,按10万元/台的标准给予财政补助。


(四)在综合政策措施方面,包括第(十)条至第(十三)条。主要对符合“三旧”政策的工业用地,在历史建设处理措施、改做新型产业用地、低效用地转让、土地使用年期等方面,提出相应政策措施,促进相关用地加快实施改造。


一是对已取得土地证,但由于历史原因没有合法报建、验收手续,其对2009年12月31日之前建成使用至今,地上建筑物(构筑物)基底面积达到用地面积三分之一及以上的,允许其按规定实施“三旧”改造,视为非闲置土地,并且可凭经批准的改造方案批复到住建部门办理施工报建手续。


二是考虑与我市正研究出台的《中山市新型产业用地管理暂行办法》有关规定相协调,支持旧厂房用地(工业用地)按规定改造为新型产业用地,并明确地价计收按照“三旧”改造区片市场评估价为基础进行计收。


三是主要考虑2009年12月31日前已建成(上盖物投影占用地面积达到30%),但现状已经拆除或者现状建筑物无合法报建手续,达不得投资开发强度25%的用地,对原产权人无能力改造的,经属地镇区同意,允许其将土地转让予有改造能力的受让人进行改造。但同时要求拟受让人在与属地镇区签订的项目监管协议中约定,动工前不得申请办理变更登记、抵押登记及转移登记等手续。其中,“动工”主要按照我市闲置土地政策进行界定,是指已依法领取施工许可证,需挖深基坑的项目,基坑开挖完毕;使用桩基的项目,打入所有基础桩;其他项目,地基施工完成三分之一。


四是针对改造后建筑耐久年限与土地使用年期不匹配的问题,提出对国有工业用地产权人按经批准的改造方案拆除重建后,允许按工业用地法定最高使用年限变更出让终止日期,按区片市场评估价补缴相应的土地价款,保障与建筑耐久年限相匹配的土地使用期限。对经集体土地所有权人表决同意,集体建设用地的受让方作为改造实施主体的,同样允许延长流转年限,不需通过市公共资源交易平台进行公开交易。对集体建设用地承租人作改造实施主体的,鼓励集体土地所有权人与承租人延长租赁期限。


(五)在行政管理服务方面,主要为第(十四)条,主要针对“工改工”改造项目的特点,实行流程再造,简化审批流程和时限。对“工改工”项目的标图建库手续,实行随报随审(每年年底由市城市更新局一次性报省备案),并由属地镇区“三旧”改造主管部门自行纳入计划管理台账。除需调整控规或完善用地手续的情形外,改造实施主体(产权人)可不用专门申报纳入项目预备库或单元计划,申报的改造方案可采用简化版标准文本,申报改造方案审批时可自动纳入年度实施计划。对需调整控规的,可按照控制性详细规划编制和审批流程,编制单元规划,经批准后可作为项目规划审批的依据。对需完善历史用地手续的,可结合项目实际进行简化归并,改造方案、用地报批、供地审核等可一并申报办理。


(六)在加强跟踪监管服务方面,主要包括第(十五)条至第(十七)条内容,明确强化项目跟踪监管和服务、夯实基础管理工作、进一步加强政府推动改造的作用。


一是加强“三旧”改造事中事后监管,要求各镇区要与改造实施主体签订项目监管协议,明确具体监管措施以及改造实施主体的责任义务,针对“工改工”改造,进一步明确将投入、产出等要求,纳入项目监管协议内容。在项目改造过程中,要求加强巡查监管,协助改造实施主体及时协调解决改造过程遇到的问题,确保协议落实到位。


二是针对我市旧厂房用地改造潜力或资源等基础资料底数不准确,各方面数据多口管理的现状,提出了建立工业用地基础数据库的方法和思路,为下一步更好确定改造目标、推进计划,更好精准施策提供数据支撑,保障我市产业用地稳步、有序转型升级,助力经济高质量发展。


三是在评估我市原有政策实施效果的基础上,结合省政策精神要求,借鉴周边城市先进经验,提出以3年为期,在政府强力推动、财政激励政策、土地优惠措施等的基础上,通过加大舆论宣传、部门联动方式,建立健全限时促改的工作机制,以联合执法破除改造障碍,尽快消除违法状态、解决安全隐患。


三、其他重点内容


本《实施意见》是对《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》(中府〔2018〕55号)和《中山市旧厂房全面改造实施细则(试行)》(中府〔2018〕57号)号有关内容的调整和优化,2018年政策与本《实施意见》不一致的,以本《实施意见》为准。其中主要调整内容如下:


(一)加强统筹策划方面。要求强化规划统筹策划,通过综合施策,加快推动连片成片改造,新增了通过签订搬迁补偿协议方式实施归宗改造的方式。在土地规划保障上,调整了《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》(中府〔2018〕55号)第五十二条“使用省周转规模”和“先承诺后审批”的做法,转而采用“镇区自行调剂”、“市级统筹安排”分类解决。


(二)完善历史用地手续方面。本《实施意见》进一步明确了历史征地协议签署主体和补偿款支付主体与目前实际使用人不一致的解决办法,涉及历史违法用地的处理原则,以及以区片市场评估价为基础合理确定土地价款的政策规定等。对本《实施意见》未涉及的,如完善历史用地手续所需土地面积要求仍然依据2018年政策规定执行。


(三)财政奖补政策方面。为防止工业用地炒卖,保障工业企业合理的用地用房需求,鼓励改造实施主体(产权人)自持运营,对2018年政策200元/平方米的奖励标准调整为限于“自持”经营部分,其他奖励标准和单个项目奖励上限标准不变。同时,鼓励市场主体按照一定的建设标准实行连片成片改造(达到75亩及以上),可按所入驻企业新增贡献总体情况补助改造实施主体。此外,增加了对“工业上楼”、安装工业用电梯,按10万元/台的标准给予补助的政策措施。


(四)综合政策措施方面。在历史建设处理、改作新型产业用地方面相比2018年政策,属于新增政策措施;对低效用地转让、土地使用年期方面,均较2018年政策内容有扩展、细节更明确,总体上政策措施更优惠。


(五)在其他方面。本《实施意见》在优化政务服务、加强跟踪监管服务等方面,均在2018年政策的基础上,结合我市项目推进实施的实际情况提出的新措施。如在项目跟踪监管方面,除强化项目监管协议内容外,开展工业用地基础数据调查,并以此基础,分类进行联合促改,这些属于新的政策措施和手段。


来源:中山市政府门户网站


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